問：

本人30歲，收入2萬元，未來太太收入1.5萬元，現金30萬元，大約每月可儲1.5萬元。本人和女友未曾購買過物業，打算嚟緊結婚和用單名買大約300萬元的樓。但現在樓價下跌，現在買實在有不少心理壓力，希望諗Sir指點！

借貸力：( 20,000 + 15,000 )/10,000 x 2.59 x 50% = 4.53

答：

猴年開局，混亂非常。宜少想多做，畢竟有幾崇高嘅理想、要貫徹執行、毋忘初衷地實踐實在艱難。下文將就改善讀者的狀況作出一個想法，能否達成財務自由且看讀者怎作法。

首先要強調及重點提出的，就係人工低絕對需要努力工作增加收入。如你工資不高、證明你每日生活模式必須改變。讀者首應放棄捕捉樓價低位去入市的想法，至於買樓後變成負資產恐怕被銀行Call-loan而衍生的壓力，筆者睇法是只要唔係生意人，被Call-loan機會少之又少，不難找到「沙士」時淪為負資產的一群，問問佢地當時情況係咪咁差，自己定可心中有數。

讀者計出的借貸力是理論上的，惟假設已將扣減借貸力的事項在買樓前清除，那讀者應用一半借貸力在屯門買樓。原因之一是該區可找到280至380萬元的樓房，符合讀者Budget；二是該區與東涌及港珠澳大橋接軌後，實有不俗發展潛力；三是讀者應找一個屋苑是兩房平而三房少的，而屯門的大興花園就正合心意。加上大興花園二期樓齡只22年，就當10年後賣出接貨者仍可做到30年按揭、亦即該樓的抵押力較好，不會因此而被壓價。

那為甚麼初買樓者應找一個屋苑是兩房平而三房少的？兩房平令初買樓者易入場，同時因他們銀彈少，最適合在居住屋苑再買樓投資，那稀有的三房令他們可因住得近而得到資訊，買到供應少的三房，即令人少花時間而買到稀有性高的單位，立於不敗之地。所以有心達成三宅的應於首發投資就想好如何部署。「想」是應該做的，不過唔係只想不做。當然絕大部分人係有「想」，不過「做唔好」。決勝點多在執行上的分別。

近月成交，大興花園兩房高層360萬元成交，低層約300萬元，取其中位330萬元作買樓預算，讀者未買過樓可九成上會。由於買樓後無錢裝修，只好醒小小買入「可接受的」化妝樓，簡便執一執就搬入去住。借貸330萬元 x 90% = 297 萬元，每月供 297 / 259 = 11,200 元，加返3次息都只係月供12,300元，不要太害怕加息令人供唔起樓，真相在你 ( 自己動手 ) 計後便即時明白。老婆單名買入一宅後，下一目標就係再儲另外30萬元，用同一辦法再以老公單名買入另一間樓，又係33萬元首期又係借297萬元又係供11,200元。如一人借貸力不夠，可叫夫婦另一邊加擔保，借貸力聯計。由於兩人最盡只借到4.53mil、所以下一間未必買到330萬元的樓，或者要儲夠60至90萬元先可以買、或搵兄弟暫時擔保吓。

若樓市下跌，那第二間買的樓價格較平；如升咗即原本間樓有賺。所以年輕夫婦有「兩注九成上會」買樓，自可因不同年份買入而平均成本，減低風險。當然已經做過業主嘅你，就當現時無樓喺手，最盡只可借八成上會。

最後一步是將買入嘅樓租比人，由於將九成報自己嘅樓租比人係違規，因此目標只一個，就是將九成自住樓供到只欠市值之五成，然後轉用途作出租，租約又可作借貸證明，為夫婦產出新借貸力再買樓。即假設兩間樓，一間自己，另一間以10,000元租出，夫婦借貸力升為   ( 20,000 + 15,000 + 10,000 x 70% ) / 10,000 x 2.59 x 50% = 5.5mil，同意係現時環境再買樓難，但他日一旦按揭政策放寬加上10年後儲蓄多了，20,000元人工的讀者擁有小房子三間不只是夢想。

( 刊出日期：2016年2月19日 )

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